Un juez prohibe el desahucio de un negocio cerrado por el COVID como medida cautelar

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El Juzgado de Primera Instancia 3 de Barakaldo acuerda mediante el Auto núm. 221/2020 las medidas cautelares solicitadas por el arrendatario de un local cuyo negocio ha tenido que cerrar por causa del COVID-19. 

Dichas medidas cautelares consisten en la prohibición de la ejecución durante la duración del procedimiento judicial así como la interposición de acción de desahucio o reclamación de cantidad por las rentas impagadas. 

Asimismo, se fija un periodo de carencia en el pago de la renta durante el Estado de Alarma y para el supuesto de nuevo rebrote, una renta de alquiler provisional en relación porcentual con las ventas del arrendatario, y se reduce el 50% de la totalidad de los gastos y contribuciones relacionadas con el centro comercial donde se ubica el inmueble. 

Dicho Auto fundamenta la aprobación de estas medidas en la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”, cuyo significado radica en que las estipulaciones de los contratos pueden modificarse ante alteraciones sustanciales de las circunstancias que lo motivaron. 

Para la aplicación de dicha cláusula, la magistrada Julia Sauri Marín ha considerado que se cumplen los requisitos exigidos jurisprudencialmente de imprevisibilidad, causalidad y sustancial. 

De un lado, considera que ha acaecido un cambio de las circunstancias que no concurrían durante la celebración del contrato, pues no estamos ante un cambio de legislación, sino ante un hecho objetivamente impredecible e insólito como es una pandemia. 

De otro, dicha situación imprevisible tiene incidencia directa sobre la relación contractual y las consecuencias económicas que se derivan de la misma. 

En cuanto al tercer requisito, la magistrada califica la alteración como sustancial, pues en determinados casos, como el concurrente, aumenta exponencialmente la onerorisdad o coste de las prestaciones de una de las partes contratantes, rompiéndose el equilibrio contractual entre arrendatario y arrendador. 

Finalmente, el Auto alega que el cierre del establecimiento debido a la pandemia no recae sobre el control empresarial del propietario de la finca, ni tampoco sobre el arrendador respecto de la gestión de su negocio, siendo precisamente la imposibilidad de asignar el riesgo a ninguna de las partes la razón que justifica la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”. 

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