Por Arsenia Alonso, abogada en Iuris 27

La Audiencia Provincial de Badajoz ha aplicado por primera vez la cláusula “rebus sic stantibus” en un contrato de arrendamiento en el que la parte arrendataria es una sociedad en concurso de acreedores, reduciendo a la mitad el precio del alquiler de un local entre el 14 de marzo y el 21 de mayo de 2020, periodo en el que permanecieron cerrados de manera forzosa los comercios no esenciales.

Así, la concursada BARRASA INVERSIONES, S.L., es arrendataria de un local en Don Benito (Badajoz), propiedad de CONFECCIONES MONTOSA, S.L. La primera sociedad, dedicada al sector textil, demandó a la segunda pidiendo, por un lado, la subsistencia del arrendamiento por tácita reconducción y, por otro, que se modificara la renta por razón de la cláusula “rebus sic stantibus”.

La demanda fue desestimada en primera instancia por el Juzgado de lo Mercantil nº1 de Badajoz, interponiendo la concursada, recurso de apelación, estimado en parte por la Audiencia Provincial de Badajoz en la Sentencia del 30 de diciembre de 2.021.

El cierre forzoso de la actividad ha sido determinante en este caso para la AP, y es que, en el abril del año 2020, la arrendataria se declara en concurso y solicita la exoneración del pago de la renta mientras durase el cierre decretado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, con motivo de la crisis sanitaria provocada por la COVID-19, a lo que la parte arrendadora se opuso.

Así las cosas, la AP reconoce en su fundamento jurídico sexto que el cierre forzoso de la actividad sí que justificaría, en este caso y al menos en parte, la aplicación de la cláusula rebus, calificándolo como un “acontecimiento extraordinario”:

“En este supuesto concreto, entendemos que el cierre forzoso (…) constituye un episodio que se enmarca en el ámbito de la cláusula rebus. Fue un acontecimiento por completo extraordinario. La entidad arrendataria se vio de pronto impedida para ejercer su actividad comercial en el local, como franquiciada de la marca MANGO. Vio paralizada su actividad económica. Nadie discute que no pudo vender nada, pues su comercio era de carácter presencial. En ese periodo se produjo un claro caso de desequilibrio de las prestaciones. El local dejó de ser útil para «Barrasa Inversiones, SL», pues, por disposición legal, no podía abrirlo al público. No facturó nada. Ese cierre, cuando las partes suscribieron su contrato en 2005, era no ya imprevisible, sino inimaginable. Por supuesto, ninguno de los contratantes tuvo culpa de nada. Y está probado que «Barrasa Inversiones, SL» negoció con «Confecciones Montosa, SL» para buscar una solución, formulando hasta dos propuestas distintas. Es evidente que el cierre convirtió en excesivamente oneroso para «Barrasa Inversiones, SL» el cumplimiento de la obligación contractual tal cual se pactó con «Confecciones Montosa, SL». Durante esos días se produjo una desproporción exorbitante entre las obligaciones de los contratantes. En ese periodo, se rompió desde luego el equilibrio de las prestaciones. La conmutabilidad del contrato desapareció y se frustró la finalidad económica del contrato.

Continúa la AP señalando que la mora en que se encontraba la parte arrendataria no debe ser impedimento para aplicar la cláusula rebus, refiriéndose asimismo a la buena fe de los deudores:

 “Es verdad que, en derecho comparado, con carácter general, la posibilidad de alterar los términos del contrato está vedada a quien se encuentra en mora. Sin embargo, en nuestro ordenamiento, se prescinde de tal requisito. Y no podemos identificar el descubierto con la mala fe. La cláusula en litigio, como ya hemos apuntado y entre otras cosas, se apoya en la buena fe (art. 1258 CC). Asimismo, los deudores pueden ser de mala o de buena fe. Y aquí «Barrasa Inversiones, SL» aparentemente ha obrado de buena fe. No solo por la presunción legal, sino también por sus actos propios. Ella llevó a cabo negociaciones para evitar su concurso y, cuando resultaron infructuosos los tratos habidos, solicitó un concurso voluntario. Asimismo, el hecho de estar en tal situación, no la puede hacer de peor condición.

En cuando a los efectos de la aplicación de la cláusula, entendemos equitativo que se reparta el riesgo representado por el cierre de las actividades entre ambos contratantes por partes iguales, de modo que se reduzca la renta a la mitad durante los días en que el local estuvo cerrado por imperativo legal.”

En conclusión y, a pesar que la Audiencia Provincial de Badajoz recuerda que, con carácter general los contratos no se pueden modificar, ni siquiera aun cuando las circunstancias cambien y se altere el equilibrio inicialmente pactado, “la jurisprudencia del Tribunal Supremo terminó admitiendo la vigencia de la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus para aquellos supuestos, siempre excepcionales, donde se rompía el equilibrio de las prestaciones por la irrupción sobrevenida e imprevisible de nuevas circunstancias”.  El principio de “pacta sunt servanda” aparece reflejado en diversos preceptos del Código Civil que se refieren al cumplimiento de los contratos. Si bien, la crisis económico-sanitaria está ocasionando la aplicación de esta figura jurídica que tanto ha sonado en los últimos meses.