La protección del tercero de buena fe en la ley hipotecaria
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Por Macarena Torres, abogada de Iuris 27

Cuando el art. 34 de la Ley Hipotecaria habla del tercero de buena fe se refiere al sujeto que se encuentra protegido frente al verdadero dueño. Aunque a primera vista puede parecer que su razón de ser es la protección del tercero hipotecario realmente esto no es así. El precepto busca proteger al verdadero propietario, protege a aquel que aparece en el registro con plenas facultades para transmitir.

El art. 34 es como la punta de un iceberg en el sentido de que por un lado puede tener la apariencia que busca la protección del tercero pero si nos centramos en aquello que no es visible (lo que está debajo del agua), lo que realmente busca es proteger al propietario que constituye la razón de ser.

La protección del tercero es muy amplia, sólo siendo posible acudir a ella en los casos que exista una disociación en la información registral. Es decir, la inexactitud registral exige que la realidad que expresa y la apariencia no sean iguales.

Ser un tercero hipotecario del art. 34 no es tan sencillo, el legislador en este sentido establece una serie de requisitos para entenderse que nos encontramos dentro del presupuesto del 34 de la Ley Hipotecaria: “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente”, además de exigir una certificación registral, esto implica en todo caso que al haber un tercero hipotecario los costes de información serán bajos porque al acudir al registro podemos verificar la información y también se cuenta con un control notarial que se encarga de dar publicidad e impedir que surja un tercero asegurado.

Con respecto a los requisitos exigidos por el precepto objeto de estudio, se reducen a tres:

  1. Que el sujeto sea una persona legitimada por el registro para disponer
  2. Que se trate de un título oneroso.
  3. Y por último, que el sujeto tenga buena fe.

Todas las afirmaciones precedentes se hacen teniendo en cuenta la validez del contrato. Es decir, que la inscripción no puede purificar un acto que resulta nulo. En la STS de 5 de Marzo de 2007, se expuso el caso de la doble venta de un mismo inmueble en la que la primera venta resultara realizada por el titular que constaba en el registro y la segunda se trataba de una venta judicial sobre el mismo inmueble.

En este caso se entendía que no era posible gozar de la protección del art. 34 de la Ley Hipotecaria, al tratarse de un acto nulo y por lo tanto siendo susceptible de aplicación el art. 33 de la Ley Hipotecaria que expone lo siguiente: “la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes”.

En base a la sentencia mencionada se remite a tres corrientes jurisprudenciales. La primera corriente no efectúa una distinción entre la venta de cosa ajena y la doble venta. En este caso el segundo comprador, por ejemplo C adquiere a non domino protegido por el 34, al adquirir el inmueble del titular registral, siempre y cuando el primer comprador, B no inscribiera.

La segunda corriente jurisprudencial, a diferencia de la primera si distingue entre la venta de cosa ajena y la doble venta, aunque la particularidad de esta línea es su exclusión de la venta ajena del art. 1473 del Código Civil. En este caso B no se encontrará protegido por el art. 34 al no adquirir el bien inmueble de quien figura como dueño, por tanto, se aplicaría el art. 33 teniendo en cuenta que el B pierde la condición de tercero, al resultar nulo el contrato de venta de cosa ajena efectuado a favor de B.

En resumen, el contrato resulta nulo por la falta de disposición del transmitente, no siendo posible proteger por el 34 a B, teniendo en cuenta que no se puede tratar de una manera de subsanar un contrato nulo de acuerdo con el art.33.

Y finalmente la tercera corriente que es la línea que se defiende en la STS de 5 de Marzo de 2007, donde se entiende que B se encuentra protegido por la fe pública al tener un título válido (venta de cosa ajena) y a pesar de la falta de disposición del transmitente, se subsana por el principio de fe pública registral.

En todo caso para tener un contrato válido se requiere tener un causa, un objeto y que medie consentimiento. En este supuesto no sería posible plantear la nulidad del contrato, al ser válido. Por tanto, es necesario tener en cuenta el art. 1473 del Código Civil que protege al inmatriculante, en relación el art. 34.

Es decir, que la doble venta se regirá por un conjunción entre ambos artículos, en el caso expuesto anteriormente. Aquí radica el problema de la STS de 2007, que ponen en relación dos cosas que son distintas y exigen requisitos distintos.

La presunción iuris et de iure se traduce en este principio, en el que se encuentra excluidos una serie de supuestos: situaciones de doble inmatriculación; suspensión de efectos de la inmatriculación; suspensión de efectos en sucesión hereditaria; derechos legales de adquisición preferente; situaciones de subrogación legal; datos de hecho de las fincas y las servidumbres aparentes: en este caso es cuestionable, se defiende que no se puede entender como una excepción, al no ser posible ignorar aquello que es obvio que puedo ver, no ejerciendo la diligencia exigida por tanto, se considera que no media buena fe.

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