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Límite temporal de las preferencias de cobro de los créditos a favor de las comunidades de propietarios por el impago de cuotas comunitarias
Cobro de los créditos a favor de las comunidades de propietarios por el impago de cuotas comunitarias.

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Beatriz Laguna García

Beatriz Laguna García

Abogada

El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) recoge las obligaciones de los propietarios dentro de las Comunidades de Propietarios. Entre sus obligaciones se encuentra la de contribuir en la cuota comunitaria de participación que cada propietario tenga a los gastos generales.

Estos gastos generales son para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, como así se establece en su apartado 1.e) del referido artículo.

La importancia de la referida obligación se debe a que suele ser la única fuente de ingreso para la comunidad de propietarios y son esenciales para el buen funcionamiento de la misma. Muestra de la trascendencia que tiene tal obligación es que la propia Ley de Propiedad Horizontal concede carácter preferente al crédito que las comunidades de propietarios ostentan frente a los propietarios morosos.  

Así, la Ley establece que los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de los comuneros correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil, que se encarga de regular la prelación de cobro de los créditos. Así, este crédito de la comunidad será preferente a créditos tales como créditos hipotecarios, créditos anotados en el Registro de la Propiedad derivados de embargos, ejecución de sentencias, etc.  

No obstante, la pregunta es ahora relativa a la determinación del momento inicial o dies a quo del período que la ley otorga a esta preferencia, esto es, de «la anualidad en curso y los tres años anteriores» a que se extiende el privilegio.  

A esta cuestión, que la propia Ley no se encarga de precisar, ha dado solución la reciente Sentencia del Tribunal Supremo número 363/2022, de 4 de mayo, que se ocupa de establecer el límite temporal del carácter preferente que reconoce el artículo 9.1.e) de la LHP a los créditos a favor de la comunidad frente a los propietarios morosos.

En este sentido, establece la sentencia que el dies a quo del periodo se inicia en la fecha en que la comunidad de propietarios reclama judicialmente la preferencia de cobro de su crédito frente al tercero que está haciendo valer su correspondiente crédito (en este caso concreto de la STS se trataba de un acreedor hipotecario ejecutante), por ser ese “el momento en que se solicita el reconocimiento judicial de la naturaleza del crédito y de su carácter preferente”.  

Una vez concretado ese momento inicial del cómputo hacia atrás del plazo (es decir, el momento desde el que retrotraer la preferencia), tal y como establece la STS “no cabe incluir en la categoría de crédito preferente conforme al art. 9.1, e) LPH a todos los créditos vencidos y exigibles de la comunidad, cualquiera sea la fecha de devengo de las cuotas a que correspondan esos créditos”. Matizando la referida sentencia que únicamente podrían quedar comprendidos en el período de preferencia las cuotas imputables a la parte vencida en ese momento (el de presentación de la reclamación judicial haciendo valer la preferencia) de dicha anualidad y las de los tres años inmediatamente anteriores.  

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