Actualidad – Control de transparencia y abusividad de la cláusula IRPH que regula la financiación de Viviendas de Protección Oficial (VPO)

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Por Paola Respaldiza, abogada senior de Iuris27. 

El Pleno de la Sala de lo Civil desestima por unanimidad un recurso interpuesto por un consumidor que se había subrogado a un préstamo concedido para financiar una vivienda de VPO.

En la escritura de compraventa y subrogación se había fijado el tipo de interés aplicable por la normativa vigente sobre financiación de VPO, referenciado al IRPH-Entidades, solicitando el prestatario su nulidad por considerar, entre otras razones, que no cumplía los parámetros del control de transparencia.

En el caso que nos acontece, en el año 2010, una entidad promotora, como vendedora, y D.M.A., como parte compradora, suscribieron la escritura pública de compraventa de una VPO de promoción privada. En la misma escritura, el comprador se subrogaba en el préstamo hipotecario para la financiación de la promoción, concertado en el año 2007 entre una entidad bancaria nacionalmente conocida y la entidad promotora referenciada, haciéndose constar que, como carga de la vivienda transmitida, la existencia de una hipoteca en garantía de un préstamo con un tipo de interés variable, no constando en que en el préstamo hipotecario concedido por la entidad bancaria a la promotora en 2007 contemplaba una cláusula que fijaba un <<suelo>> del 3 % para la variación del tipo de interés, no habiéndose informado previamente a D.M.A. de la existencia de la citada cláusula.

 En consecuencia, D.M.A. presentó una demanda contra la entidad bancaria, tras sucesivas gestiones extrajudiciales con el banco para la eliminación de dicha cláusula, que resultaron infructuosas, ejercitándose las siguientes acciones:

  • Acción de nulidad de condición general de la contratación consistente en el control de abusividad de ciertas cláusulas contenidas en el contrato de este litigio.
  • Acción de nulidad de pleno derecho respecto de la fijación del diferencial de 0,10 % adicional al tipo de referencia y del propio tipo de referencia IRPH.
  • Acción de nulidad por vicio y error en el consentimiento del art. 1261 del C.c., respecto de la cláusula que establece como tipo de interés de referencia el IRPH bonificado y de la cláusula limitativa del tipo interés (cláusula suelo).

El demandante apeló la sentencia dictada en la Instancia y la Audiencia Provincial desestimó su recurso, salvo en el extremo relativo a los intereses que debía devengar la cantidad a restituir por la aplicación de la cláusula suelo.

Respecto de la nulidad, por falta de transparencia, de la utilización del IRPH como índice de referencia, la Audiencia consideró que no es creíble que el demandante acudiera directamente a la Notaría sin saber las condiciones esenciales del préstamo, como el importe del interés que tenía que pagar, calculado mediante la adición de un    diferencial a un índice de referencia publicado en el BOE.

Respecto de la nulidad de la adición de un diferencial de 0,10 puntos por contrariedad a una norma imperativa, la Audiencia afirmó << que el R. D. 801/2005 establezca normativamente cuál es el tipo de interés que debe aplicarse a los préstamos sobre vivienda habitual (sic), no significa que la Entidad crediticia no pueda adicionar un diferencial, cuando así se pactó, por ambas partes en el contrato (adicionar 0,10 puntos)>>.

 La parte demandante, presentó recurso de casación, alegando que no tenía conocimiento del interés aplicable del préstamo que se subrogaba.

En virtud de la Sentencia 509/2020, de 6 de octubre, no existen medios tasados para obtener el resultado que se persigue con el requisito de la transparencia material: un consumidor suficientemente informado. El adecuado conocimiento de la cláusula, de su trascendencia y de su incidencia en la ejecución del contrato, a fin de que el consumidor pueda adoptar su decisión económica después de haber sido informado cumplidamente, es un resultado insustituible, aunque susceptible de ser alcanzado por pluralidad de medios.

La Sala ha determinado que el demandante ha ejercitado una acción de nulidad parcial del contrato de préstamo hipotecario, nulidad que afectaría solo a la cláusula en la que se fija el interés del préstamo. Conforme a la jurisprudencia de la Sala, si se llegara a apreciar error en el consentimiento del prestatario y pudiera ser calificado de sustancial, relevante e inexcusable, viciaría la totalidad del contrato, pero no sólo una de sus cláusulas. Por esta razón, por la falta de relevancia de la infracción denunciada en el hipotético caso de que se llegara a apreciar, La Sala ha procedido a la desestimación el motivo.

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